本日は、離婚に伴う不動産売却について、ご説明をさせていただきます。

ここでは一般論について整理します。

１．まず「売却する必要があるか」を決める

離婚時の不動産整理は、大きく分けて３つのパターンとなります。

・売却して現金を分ける

・夫、または妻のどちらかが住み続け、もう一方の持ち分を買い取る

・住宅ローンを整理した上で、財産分与として処理する

実務上は、売却して清算する方法が最も多いケースとなっています。

２．売却代金をそのまま半分にするわけではない

売却した代金を半分とするわけではないことに注意してくだ さい。

・頭金をだれがいくら出したか

・婚前前から所有していた物件か

・どちらかの親から贈与をいくら受けたか

などの諸条件によって、売却代金の分割割合が決まります。

３．「名義」と「ローン名義」

ここは重要なポイントです。

例えば夫名義の不動産でも、婚姻中に夫婦の協力によって形成した財産であれば、離婚時の財産分与の対象になりえます。

また、住宅ローンについて、連帯保証、連帯債務、ペアローンがある場合は、売却後のローンがどのように抹消されるかについても確認する必要があります。

４．売却価格がローン残高を下回る場合

このケースは、金融機関との調整が必要となります。

通常の不動産売却とは違う対応が必要となります。

場合によっては任意売却などの検討をすることにもなります。

５．「離婚前」と「離婚後」、どちらで売るか？

離婚前

・夫婦での売却手続きを進めやすい

・財産分与の対象額を確定しやすい

・売却後に現金を分けて離婚できる

離婚後

・財産分与として処理できる

・離婚後にそれぞれの生活を整理できる

６．税金にも注意が必要

不動産を売却すると、場合によっては譲渡取得税が発生します。

一方で、自宅を売却する場合には、一定の要件を満たせば、３,０００万円特別控除などの特例があります。

離婚に伴う不動産売却では、誰が住んでいるのか、いつ売却するか、名義はどうなっているかによって税務上の扱いが変わる為、ここは税理士等への確認が安全となります。

以上のことを考慮した上で、不動産売却について検討して頂くことが必要となります。